Huis verkopen na scheiding of relatiebreuk

Als jij en je partner uit elkaar gaan, breekt een verdrietige periode aan. Een periode waarin ongetwijfeld ook nog eens van alles geregeld moet worden. Zo hebben jullie misschien samen een woning gekocht. Wat gebeurt er met jullie woning? Hoe kan je een huis verkopen na een scheiding of relatiebreuk? Afhankelijk van jullie situatie, zijn er verschillende mogelijkheden.

Inhoud artikel

1 Informatie verzamelen
2 Partner uitkopen
3 Rekenvoorbeeld
4 Herfinancieren & verdeeltaks betalen
5 Afronden
6 Woning verkopen
7 Eigendomsverhouding
8 Eerst scheiden of eerst verkopen?
9 Woning in onverdeeldheid houden
10 Akte van onverdeeldheid
11 Huis verkopen na scheiding of relatiebreuk? Vraag advies aan een vastgoedmakelaar
12 Vergelijk direct de immomakelaars in jouw regio:

Informatie verzamelen

Of jullie nu getrouwd zijn, een samenlevingscontract hebben opgesteld of ‘gewoon’ samenwonen, om de gang van zaken met jullie woning te kunnen bepalen, zijn de volgende gegevens noodzakelijk:

de huidige verkoopwaarde van de woning
de hoogte van de nog uitstaande hypothecaire schuld
jullie eigen inbreng in de woning, bijvoorbeeld uit schenkingen of erfenissen
de kosten voor het eventueel te koop zetten van de woning
de kosten voor het eventueel te vroeg aflossen van de hypotheek

Partner uitkopen

Als het voor een van jullie financieel mogelijk is om alleen in de woning te blijven wonen, kan diegene ervoor kiezen de ander uit te kopen. Welk bedrag hiervoor nodig is wordt berekend aan de hand van de huidige geschatte waarde van de woning. Van deze waarde wordt de openstaande hypothecaire lening afgetrokken, evenals de eigen inbreng van beide partners. Deze bedragen vind je terug in de aankoopakte of het huwelijkscontract. Het restant is de overwaarde. Beide partners krijgen hiervan de helft, tenzij de eigendomsverhouding anders geregeld is. De uitgekochte partner krijgt ook de eigen inbreng terug.

Rekenvoorbeeld

aankoopprijs: € 200.000
eigen inbreng partner A: € 20.000
eigen inbreng partner B: € 10.000
hypotheek: € 170.000
openstaande hypotheek: € 100.000
huidige geschatte waarde: € 220.000

€ 220.000 (waarde) – € 100.000 (openstaande hypotheek) – € 30.000 (totale eigen inbreng) = € 90.000 (te verdelen bedrag) / 2 = € 45.000 per persoon

partner A: € 45.000 + € 20.000 (eigen inbreng) = € 65.000
partner B: € 45.000 + € 10.000 (eigen inbreng) = € 55.000

Als partner A de ander wil uitkopen, moet hij of zij partner B € 55.000 betalen.

Herfinancieren & verdeeltaks betalen

Vaak gaat dit proces gepaard met een herfinanciering van de woning. Partner A moet de resterende hypothecaire lening (€ 100.000) alleen dragen én de partner uitkopen. Het uitkoopbedrag (€ 55.000) wordt meestal bij geleend.

De overnemende partner moet bovendien ook een verdeeltaks over de huidige verkoopwaarde van de woning betalen. De verdeeltaks wordt ook wel ‘miserietaks’ genoemd. Bij getrouwde of wettelijk samenwonende stellen is dit 1% van de huidige verkoopwaarde van de woning (€ 2.200), maar bij niet-wettelijk vastgelegd samenwonende stellen is dit 2,5% (€ 5.500).

Afronden

Het proces van uitkopen kan pas worden afgerond zodra de echtscheiding officieel bij de Burgerlijke Stand is doorgevoerd. De koop is definitief als de notariële akte, met alle afspraken rondom de overname, ondertekend is. In het geval van een scheiding is dit de slotakte, bij samenwonende stellen is dit de akte van afstand.

De uitgekochte partner kan de bank vervolgens verzoeken hem of haar van de lening te ontlasten, waardoor hij of zij niet meer aansprakelijk is voor het terugbetalen van de lening. De afgesloten schuldsaldoverzekeringen kan nu ook stopgezet worden. Vaak is het mogelijk deze verzekering om te zetten in een spaar- of ander verzekeringsproduct.

Woning verkopen

Als geen van beide partners de financiële lasten alleen kan dragen of geen van beiden in de woning wil blijven wonen, wordt de woning verkocht en de opbrengst gedeeld. Dit scenario komt het vaakste voor bij scheidingen en relatiebreuken. Het proces is vergelijkbaar met dat van uitkopen.

Beide partners ontvangen hun eigen inbreng en de helft van de verkoopopbrengst, na aftrek van de hypothecaire lening en bijkomende kosten
Dit geldt ook in het geval van onderwaarde.

Eigendomsverhouding

De verdeling van de over- of onderwaarde vindt plaats naar rato van de eigendomsverhouding. Meestal bezitten beide partners de helft van de woning, maar soms is de eigendomsverhouding (in het huwelijkscontract) anders geregeld. Is een van de partners voor 60% eigenaar van de woning, dan heeft deze partner recht op 60% van de overwaarde of is verantwoordelijk voor 60% van de restschuld.

Eerst scheiden of eerst verkopen?

Als jij en je partner uit elkaar gaan, wil je de zaken wellicht zo snel mogelijk afgerond hebben. Een echtscheidingsprocedure kan echter ook zonder de verkoop van een woning afgerond worden. Het is financieel soms een beter idee de verkoop van een woning nog even uit te stellen, bijvoorbeeld als de woningmarkt niet aantrekkelijk genoeg is voor verkoop.

In dit laatste geval laat je de afspraken over het verkopen van de woning bij de notaris in een regelingsakte vastleggen. Ook spreek je met elkaar af wat er tot de verkoop met de woning gebeurt. Zo moet duidelijk zijn wie er blijft wonen en wie de eigenaars- en bewonerskosten betaalt. Het echtscheidingsvonnis wordt op de regelingsakte gebaseerd. Als de woning uiteindelijk verkocht wordt, zorgt de slotakte voor de definitieve verdeling van de woning.

Woning in onverdeeldheid houden

In sommige situaties is het gewenst om de woning – ondanks de breuk – samen in bezit te houden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als er kinderen in het spel zijn die je een verhuizing wilt besparen, of als je een eigen bedrijf in het huis hebt. Een woning in onverdeeldheid houden gebeurt ook wel als een van de partners niet genoeg verdient om zelf een nieuw huis te kopen of te huren.

Akte van onverdeeldheid

Het samen eigenaar blijven van een woning wordt geregeld met een akte van onverdeeldheid. Deze akte is onderdeel van de scheidingsakte. In deze akte leggen jullie vast hoelang jullie samen eigenaar blijven en op welke voorwaarden. Wie betaalt er bijvoorbeeld voor onderhoud, belastingen en de hypotheek?

Een akte van onverdeeldheid mag tussentijds met wederzijds goedvinden worden verbroken en is wettelijk maximaal 5 jaar geldig. Na deze 5 jaar mag je – eveneens met wederzijds goedvinden – wel weer en nieuwe akte laten opstellen.