Huis verkopen na erfenis

Heb je een huis kunnen erven na het overlijden van je ouders of een andere dierbare? Dan zal je snel merken dat een huis verkopen na erfenis nogal wat voeten in de aarde kan hebben, zeker als je het snel wilt verkopen.

Als alles op rolletjes loopt, wordt de woning voor een acceptabel bedrag getaxeerd en verkocht. Van de opbrengst wordt de erfbelasting betaald en de rest wordt onder de erfgenamen verdeeld. Dat klinkt relatief eenvoudig, maar in de praktijk moet je vaak met een flink aantal zaken rekening houden.

Hoeveel erfgenamen zijn er?

Ben jij de enige erfgenaam? Dan mag je helemaal zelf beslissen wat je met de erfenis doet. Maar in veel gevallen ben je natuurlijk niet alleen en wordt een erfenis verdeeld over meerdere erfgenamen: alle kinderen, broers of zussen, of andere verwanten van de overledene. Al deze erfgenamen worden mede-eigenaar van de woning. Dat zal ook invloed hebben over al dan niet het huis verkopen na erfenis.

Vrederechter inschakelen bij wilsonbekwaamheid of minderjarigheid

Is een van de erfgenamen wilsonbekwaam of minderjarig? Dan moet een vrederechter ingeschakeld worden. Die zal meebeslissen over het verkoopproces van de woning. Een notaris kan je in dit proces begeleiden.

Erfenis aanvaarden

Alle erfgenamen moeten de erfenis allereerst aanvaarden. Het kan zijn dat een erfgenaam het niet eens is met de manier waarop de erfenis verdeeld is. Hij of zij kan de erfenis dan weigeren of aanvechten. In dit geval gaat eerst een gerechtelijke procedure over de erfenis van start.

De rechter stelt vervolgens een notaris aan die verantwoordelijk wordt voor de openbare verkoop van de woning. De opbrengst daarvan wordt verdeeld op basis van de uitspraak van de rechter.

Akkoord met verkoop

De erfgenamen moeten ook allemaal akkoord zijn met de verkoop van de woning. En zodra de woning getaxeerd is, moeten ze het bovendien eens zijn over de verkoopprijs. Alle erfgenamen ondertekenen uiteindelijk ook de verkoopovereenkomst.

Vruchtgebruik

Het komt regelmatig voor dat de woning in vruchtgebruik blijft, bijvoorbeeld door de partner van de overledene. De woning wordt dan nagelaten aan de kinderen, maar de weduwe of weduwnaar mag de woning in gebruik blijven houden. De kinderen of erfgenamen zijn dan ‘naakte eigenaars’. Zij mogen de woning wel verkopen, maar de rechten van de vruchtgebruiker mogen niet geschonden worden. Dat drukt de verkoopprijs aanzienlijk, aangezien een eventuele koper ermee akkoord moet gaan dat er voor onbepaalde tijd een vruchtgebruiker in het huis blijft wonen.

Erfbelasting

Over een erfenis moet erfbelasting betaald worden. Binnen vier maanden na het overlijden moeten de erfgenamen bij de belastingdienst een aangifte van nalatenschap hebben ingedeeld. Hierin staat onder andere de waarde van de erfenis aangegeven. In het geval van onroerend goed wordt de erfbelasting gebaseerd op de huidige waarde van de woning.

Hoogte erfbelasting

Hoeveel erfbelasting je betaalt is niet alleen afhankelijk van de waarde van de woning, maar ook van je verwantschap met de overledene. De erfbelasting kan dus per individuele erfgenaam verschillen. Voor erfgenamen in rechte lijn en partners geldt het laagste tarief, gevolgd door broers en zussen en andere personen. De belasting wordt vervolgens in schijven geheven.

Erfgenamen in rechte lijn en partners

• 0,01 t/m 50.000 euro => 3% erfbelasting
• 50.000 t/m 250.000 euro => 9% erfbelasting
• meer dan 250.000 euro => 27% erfbelasting

Erfenissen tussen broers en zussen

• 0,01 t/m 35.000 euro => 25% erfbelasting
• 35.000 t/m 75.000 euro => 30% erfbelasting
• meer dan 75.000 euro => 55% erfbelasting

Erfenissen voor andere personen

• 0,01 t/m 35.000 euro => 25% erfbelasting
• 35.000 t/m 75.000 euro => 45% erfbelasting
• meer dan 75.000 euro => 55% erfbelasting

(voor meer informatie over de verschillende tarieven en schijven, zie ook Vlaanderen.be).

Waarde woning bepalen

Je kunt de waarde van de woning zelf schatten, maar dat brengt risico’s met zich mee. Schat je de waarde te hoog, dan betaal je onnodig veel erfbelasting. Schat je de waarde te laag, dan pakt de erfbelasting weliswaar voordelig uit, maar riskeer je een boete van de belastingdienst.

Je kunt de verkoopwaarde daarom op eigen kosten door een onafhankelijke expert laten bepalen of een bindende schatting bij de belastingdienst indienen. Die laatste optie is gratis, maar je hebt dan minder invloed op de uitkomst.

Verkoopwaarde versus opbrengst

Wordt de woning binnen de twee jaar verkocht voor een hogere prijs dan de geschatte verkoopwaarde? Dan loop je eveneens het risico op een boete. Om dit te voorkomen, kan je bij de belastingdienst een aanvullende aangifte indienen voor het positieve verschil tussen de verkoop- en de taxatiewaarde. Je betaalt alsnog erfbelasting over dit verschil, maar krijgt geen boete.

Soms loont het om langer dan twee jaar met de verkoop te wachten. Doe je dit, dan is een extra aangifte over het waardeverschil ook niet nodig. Je hebt dan erfbelasting over de geschatte waarde betaalt, maar kunt de woning na twee jaar dus voor meer verkopen, zonder dat de belastingdienst zich daar nog mee zal bemoeien.

Huis verkopen na erfenis? Wij vinden een geschikte makelaar!

Ben je eruit dat je het huis zal verkopen na erfenis? Vergelijk hier de vastgoedmakelaars in jouw regio en we garanderen jou een vlotte verkoop van de woning tegen de correcte waarde. Alle makelaars zijn ervaren professionals die vaak geërfde woningen in de markt zetten. Ze kennen dus alle formaliteiten en valkuilen die erbij komen kijken.